Hoàn thiện pháp luật huy động vốn: Khơi thông dòng chảy, dựng lại niềm tin

Vốn – mạch sống và phép thử của pháp quyền

Không có vốn, doanh nghiệp không thể xây dựng dự án. Nhưng nếu vốn chảy sai hướng, thị trường sẽ đổ vỡ. Huy động vốn qua tổ chức tín dụng – đặc biệt trong lĩnh vực đầu tư nhà ở thương mại và căn hộ chung cư – chính là “mạch sống” của thị trường bất động sản.

Từ TP.HCM – nơi tổng dư nợ tín dụng xây dựng chiếm tỷ trọng lớn nhất cả nước – có thể thấy, dòng vốn đang chịu nhiều sức ép từ các quy định thiếu đồng bộ giữa Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Các tổ chức tín dụng 2024.

Khi pháp luật chưa “nói cùng một tiếng”, doanh nghiệp khó vay, ngân hàng sợ cho vay, còn người mua nhà thì mỏi mòn đợi bảo lãnh.

Nút thắt pháp lý và hệ lụy xã hội

Các quy định yêu cầu có quyết định giao đất mới được vay vốn khiến doanh nghiệp mắc kẹt ngay từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư.

Cơ chế bảo lãnh nghĩa vụ tài chính còn hình thức, chưa đủ bảo vệ người mua nhà hình thành trong tương lai.

Chủ đầu tư ủy quyền “giữ chỗ” trái phép, trong khi pháp luật chưa có công cụ kiểm soát dòng tiền sau giải ngân – tạo khoảng trống để vốn bị sử dụng sai mục đích.

Hệ quả là những dự án dở dang, người dân mất niềm tin, ngân hàng ôm nợ xấu, Nhà nước thất thu và trật tự quản lý bị xói mòn.

Cần một khung pháp lý thống nhất và minh bạch

Theo nghiên cứu của NCS Thái Ngọc Sơn (Trường Đại học Luật – Đại học Huế), để khơi thông dòng vốn và đảm bảo an toàn hệ thống, cần tái thiết pháp luật theo hướng:

Thống nhất giữa Luật Nhà ở – Luật Kinh doanh BĐS – Luật TCTD, tránh chồng chéo và xung đột.

Thiết lập cơ chế giám sát dòng tiền ba tầng: Nhà nước – Ngân hàng – Doanh nghiệp, tương tự mô hình tài khoản phong tỏa (Escrow Account) của Singapore.

Bổ sung chương riêng trong Luật Kinh doanh BĐS về huy động vốn qua tổ chức tín dụng, đặt nền tảng cho quản trị rủi ro thay vì quản lý hành chính.

Pháp luật phải là đòn bẩy cho phát triển, chứ không chỉ là “hàng rào” để xử phạt.

Bảo vệ người mua nhà – khôi phục niềm tin xã hội

Khoảng trống pháp lý lớn nhất hiện nay chính là thiếu cơ chế kiểm soát sử dụng vốn vay sau giải ngân.

Một khi dòng tiền đã chảy đi mà không ai giám sát, mọi hợp đồng, mọi bảo lãnh đều trở nên vô nghĩa.

Người mua nhà – những người tiêu dùng chân chính – cần được pháp luật bảo vệ bằng cơ chế thực tế: giám sát vốn, minh bạch tiến độ, công khai thông tin dự án và trách nhiệm giải trình rõ ràng của chủ đầu tư.

Chỉ khi pháp luật bảo vệ được người yếu thế, thì thị trường mới bảo vệ được chính mình.

Từ dòng vốn đến dòng niềm tin

Pháp luật về huy động vốn không chỉ điều tiết dòng tiền, mà còn gìn giữ dòng niềm tin.

Một quốc gia có thể phát triển nhanh nhờ vốn, nhưng chỉ phát triển bền vững khi pháp luật trở thành trụ cột của niềm tin xã hội.

Như quan điểm của NCS Thái Ngọc Sơn: “Càng siết tín dụng, càng cần pháp luật minh bạch để dòng vốn hợp pháp vẫn được chảy. Siết rủi ro, nhưng không bóp nghẹt sự sống của doanh nghiệp.”

Hoàn thiện pháp luật huy động vốn, vì thế, không chỉ là nhiệm vụ của Quốc hội hay Bộ Xây dựng – mà là trách nhiệm chung của toàn xã hội: doanh nghiệp minh bạch, ngân hàng liêm chính, và người dân hiểu luật.

Chỉ khi đó, dòng vốn mới chảy đúng hướng, và pháp quyền mới thật sự lan tỏa trong đời sống kinh tế Việt Nam.