Doanh nghiệp bất động sản đón sóng mới từ khung pháp lý 2026

Từ cơ chế “xin – cho” sang “đấu giá – đấu thầu minh bạch”

Một trong những điểm đột phá của Luật Đất đai 2024 là chuyển dần cơ chế giao đất, cho thuê đất, lựa chọn nhà đầu tư sang hình thức đấu giá công khai, đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Điều này chấm dứt dần tình trạng xin – cho, đầu tư “chỉ định”, và tạo sân chơi minh bạch hơn. Tuy nhiên, nó cũng đồng nghĩa rằng doanh nghiệp phải có năng lực pháp lý, tài chính và hồ sơ minh bạch mới đủ điều kiện tham gia.

“Trước đây, doanh nghiệp có thể dựa vào mối quan hệ hoặc thỏa thuận riêng để tiếp cận quỹ đất, nhưng nay mọi bước đều được kiểm soát bằng luật. Muốn tồn tại, doanh nghiệp phải có đội ngũ pháp lý mạnh và am hiểu chính sách đất đai mới.” – TS. Thái Ngọc Sơn, Viện trưởng Viện ILPAI

Mở rộng quyền của người sử dụng đất – thu hẹp khoảng cách pháp lý

Luật Đất đai (sửa đổi) mở rộng đáng kể quyền chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Đặc biệt, hộ gia đình và cá nhân giờ đây có thể góp đất cùng doanh nghiệp để hình thành dự án, thay vì bị thu hồi theo cơ chế hành chính.

Đây là bước tiến lớn, giúp giảm xung đột lợi ích, hạn chế khiếu nại và tạo điều kiện để các dự án phát triển theo hướng đồng thuận cộng đồng.

Tuy nhiên, doanh nghiệp phải có năng lực đàm phán – thỏa thuận đất đai hợp pháp, tránh việc gom đất bằng giấy tay, hợp đồng viết tay hoặc “hứa hẹn bồi thường”, vốn không được pháp luật công nhận.

Luật Nhà ở – cơ hội cho doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội và trung cấp

Luật Nhà ở (sửa đổi) 2023 hướng mạnh vào chính sách nhà ở xã hội và nhà ở công nhân, với nhiều ưu đãi về đất, thuế, và thủ tục đầu tư.

Nếu trước đây phân khúc này ít được doanh nghiệp quan tâm vì biên lợi nhuận thấp, thì sắp tới, đây có thể trở thành “miếng bánh vàng” mới của thị trường – bởi Chính phủ đang khuyến khích đầu tư mạnh mẽ thông qua chính sách tín dụng ưu đãi và quỹ đất sạch.

Doanh nghiệp có tầm nhìn dài hạn sẽ không bỏ qua cơ hội này, bởi nhu cầu thật luôn là bệ đỡ tốt nhất cho thị trường bền vững.

Luật Kinh doanh bất động sản – minh bạch từ giao dịch đến thông tin

Điểm mới quan trọng của Luật Kinh doanh bất động sản là yêu cầu mọi giao dịch phải qua sàn và phải công khai thông tin dự án, năng lực chủ đầu tư.

Điều này không chỉ bảo vệ người mua, mà còn giúp thị trường hình thành thói quen minh bạch hóa dữ liệu và chuẩn hóa pháp lý.

TS. Thái Ngọc Sơn nhận định: “Nếu như trước đây doanh nghiệp có thể ‘đánh bóng’ dự án bằng truyền thông, thì nay, hồ sơ pháp lý mới là tấm giấy thông hành thực sự. Khi luật yêu cầu công khai, doanh nghiệp nào chuẩn bị hồ sơ minh bạch, càng dễ được nhà đầu tư quốc tế lựa chọn hợp tác.”

Không chỉ đọc luật, mà phải sống cùng luật

Thời gian từ nay đến 2026 không dài, nhưng là “giai đoạn vàng” để doanh nghiệp bất động sản rà soát toàn bộ hồ sơ pháp lý, đất đai, tài chính, và hợp đồng hợp tác đầu tư.

Các bước chuẩn bị quan trọng gồm:

Viện ILPAI dự kiến mở chuỗi chuyên đề “Pháp lý đất đai và cơ hội đầu tư 2026”, nhằm giúp doanh nghiệp nắm chắc quy định và chuẩn bị hồ sơ thực tiễn.

Năm 2026 sẽ không chỉ là “mốc luật mới”, mà là bước ngoặt thị trường. Doanh nghiệp nào coi pháp luật là “bức tường cản đường” sẽ bị loại sớm. Nhưng doanh nghiệp nào coi pháp luật là “bản đồ dẫn đường” – người đó sẽ tìm thấy cơ hội trong chính sự thay đổi.